企业土地增值税的税收筹划具体内容

来源:听讼网整理2019-03-11 00:39浏览量:1967

摘要:土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并获得收入的单位和个人,就其转让房地产所获得的增值额征收的一种税。土地增值税交税谋划办法主要是依据土地增值税的征收方针,尽力下降土地增值额,然后下降土地增值率,享用土地增值税免征或从低征收。现举例说明企业土地增值税的交税谋划办法。
一、使用一般规范住所土地增值税免征方针
【例】万均房地产企业缔造一般规范住所2幢,价格定为2,600万元,开发本钱等扣除项目金额算计为2,000万元,该企业应纳的各项税金核算如下:
应交纳营业税=2,600万元×5%=130万元
应交纳城市保护缔造税=130万元×7%=9.10万元
应交纳教育费附加=130万元×3%=3.90万元
扣除项目金额算计=2,000万元+130万元+9.10万元+3.90万元=2,143万元
土地增值额=2,600万元-2,143万元=457万元
土地增值率=457万元/2,143万元=21%
应交纳土地增值税=457万元×30%=137.10万元
企业税前赢利=2,600万元-2,143万元-137.10万元=319.90万元
应交纳企业所得税=319.90万元×25%=79.975万元
企业税后赢利=319.90万元-79.975万元=239.925万元  交税谋划思路:企业土地增值率为21%,依据土地增值税征收细则关于交税人缔造出售一般规范住所的规则,“交税人缔造一般规范住所出售,增值额未超越土地增值税细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20%的,免征土地增值税”。企业土地增值率接近免征点20%,可考虑从头测算并拟定销价格格,恰当下降销价格格,争夺让土地增值率不超越免征点,具体办法如下:  
设免征点销价格格为P,P=(1+20%)×(2,000+5.50%P),解得P=2,569.5931万元,按此免征点销价格格,考虑将现行销价格格定为略低为免征点销价格格,如定为2,569万元,按此价格,该企业应交纳的各项税金核算如下:
应交纳营业税=2,569万元×5%=128.45万元  
应交纳城市保护缔造税=128.45万元×7%=8.9915万元
应交纳教育费附加=128.45万元×3%=3.8535万元  
扣除项目金额算计=2,000万元+128.45万元+8.9915万元+3.8535万元=2,141.295万
土地增值额=2,569万元-2,141.295万元=427.705万元  
土地增值率=427.705万元/2,141.295万元=19.97%,低于免征点20%,可享用免征土地增值税,应交纳土地增值税为零,
企业税前赢利2,569万元-2,141.295万元=427.705万元
应交纳企业所得税=427.705万元×25%=106.92625万元
企业税后赢利=427.705万元-106.92625万元=320.77875万元
从上述核算进程可看出,通过从头测算拟定销价格格的谋划,企业出售收入减少了2,600万元-2,569万元=31万元,但税后赢利添加了320.77875万元-239.925万元=80.85375万元。
在进行此项谋划时要注意,关于从头测算并拟定一般规范住所的销价格格要考虑免征土地增值税税额应大于出售收入的下降起伏,保证企业谋划后的税后赢利大于谋划前的税后赢利。
二、分立出售合同,涣散出售收入,下降土地增值额
【例】 华兴房地产企业缔造的精装饰住所10幢,总价格定为8,000万元(其间毛坯房价格收入4,800万元,精装饰价格收入3,200万元,建安本钱算计3,800万元(其间商品房开发本钱3,000万元,精装饰本钱800万元),该企业应交纳的各项税金核算如下:
应交纳营业税=8,000万元×5%=400万元
应交纳城市保护缔造税=400万元×7%=28万元
应交纳教育费附加=400万元×3%=12万元
扣除项目金额算计=3,800万元+400万元+28万元+12万元=4,240万元
土地增值额=8,000万元-4,240万元=3,760万元
土地增值率=3,760万元/4,240万元=89%
应交纳土地增值税=3,760万元×40%-4,240万元×5%=1,504万元-212万元=1,292万元
企业税前赢利=8,000万元-4,240万元-1,292万元=2,468万元
应交纳企业所得税=2,468万元×25%=617万元
企业税后赢利=2,468万元-617万元=1,851万元
交税谋划思路:企业土地增值率为89%,适用土地增值税率到达40%,可考虑改动出售合同签定办法,将毛坯房出售和精装饰装饰别离签定合同,毛坯房出售合同定为价格收入4,800万元,精装饰装饰合同定为装饰收入3,200万元,总合同收入不变,但单个合同出售收入下降,然后到达下降土地增值额,适用较低的土地增值税率的意图。经分立合同后,企业应交纳的各项税金核算如下:
1.毛坯房出售合同应交纳的各项税金核算如下:
应交纳营业税=4,800万元×5%=240万
应交纳城市保护缔造税=240万元×7%=16.80万元  应交纳教育费附加=240万元×3%=7.20万元
扣除项目金额算计=3,000万元+240万元+16.80万元+7.20万元=3,264万元
土地增值额=4,800万元-3,264万元=1,536万元
土地增值率=1,536万元/3,264万元=47%
应交纳土地增值税=1,536万元×30%=460.80万元
2.精装饰装饰合同应交纳的各项税金核算如下:
应交纳营业税=3,200万元×3%=96万元(注:装饰营业税税率为3%)
应交纳城市保护缔造税=96万元×7%=6.72万元
应交纳教育费附加=96万元×3%=2.88万元
企业税前赢利(1+2)算计=4,800万元-3,000万元-264万元-460.80万元+3,200万元-800万元-96万元-6.72万元-2.88万元=3,369.60万元  
应交纳企业所得税=3,369.60万元×25%=842.40万元
企业税后赢利=3,369.60万元-842.40万元=2,527.20万元
通过上述谋划,企业税后赢利添加了2,527.20万元-1,851万元=676.20万元
三、添加出售环节,下降土地增值率
【例】××集团公司有一块土地预备出售给跃进公司,原土地购入本钱为1,000万元,现预备6,000万元出售,该企业应交纳的各项税金核算如下:
应交纳营业税=(6,000万元-1,000万元)×5%=250万元
应交纳城市保护缔造税=250万元×7%=17.50万元
应交纳教育费附加=250万元×3%=7.50万元
扣除项目金额算计=1,000万元+250万元+17.50万元+7.50万元=1,275万
土地增值额=6,000万元-1,275万元=4,725万元
土地增值率=4,725万元/1,275万元=371%
应交纳土地增值税=4,725万元×60%-1,275万元×35%=2,835万元-446.25万元=2,388.75万
企业税前赢利=6,000万元-1,275万元-2,388.75万元=2,336.25万元
应交纳企业所得税=2,336.25万元×25%=584.0625万元
企业税后赢利=2,336.25万元-584.0625万元=1,752.1875万元
交税谋划思路:企业土地增值率为371%,适用土地增值税率到达60%,可考虑添加出售环节,使用二次出售的办法下降土地增值额,适用较低的土地增值税率。具体办法为××集团公司将土地作价3,000万元出售给部属全资子公司××公司,再由××公司将土地作价6,000万元出售给跃进公司,通过二次出售的办法下降土地增值额。经谋划后××集团公司应交纳的各项税金核算如下:
应交纳营业税=(3,000万元-1,000万元)×5%=100万元
应交纳城市保护缔造税=100万元×7%=7万元  应交纳教育费附加=100万元×3%=3万元
扣除项目金额算计=1,000万元+100万元+7万元+3万元=1,110万元
土地增值额=3,000万元-1,110万元=1,890万元
土地增值率=1,890万元/1,110万元=170%
应交纳土地增值税=1,890万元×50%-1,110万元×15%=945万元-166.50万元=778.50万元
企业税前赢利=3,000万元-1,110万元-778.50万元=1,111.50万元
应交纳企业所得税=1,111.50万元×25%=277.875万元
××集团公司税后赢利=1,111.50万元-277.875万元=833.625万元
××公司应交纳的各项税金核算如下:
应交纳营业税=(6,000万元-3,000万元)×5%=150万元
应交纳城市保护缔造税=150万元×7%=10.5万元
应交纳教育费附加=150万元×3%=4.50万元
应交纳契税=3,000万元×4%=120万元
扣除项目金额算计=3,000万元+150万元+10.50万元+4.50万元+120万元=3,285万元
土地增值额=6,000万元-3,285万元=2,715万元
土地增值率=2,715万元/3,285万元=83%
应交纳土地增值税=2,715万元×40%-3,285万元×5%=1,086万元-164.25万元=921.75万元
企业税前赢利=6,000万元-3,285万元-921.75万元=1,793.25万元
应交纳企业所得税=1,793.25万元×25%=448.3125万元
××公司税后赢利=1,793.25万元-448.3125万元=1,344.9375万元
通过上述谋划,××集团公司兼并××公司税后赢利算计=833.625万元+1,344.9375万元=2,178.5625万元,比谋划前××集团公司税后赢利添加2,178.5625万元-1,752.1875万元=426.375万元。
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